不動産投資の世界

不動産投資業界歴10年の知見を活かし、不動産投資のノウハウをブログで公開しています。

「普通」と「定期」の違い

「普通」と「定期」の違い

さて、オーナーの皆さまは、賃貸契約には2種類あることをご存知でしょうか?

ひとつは誰もが知っている普通借家借契約、そしてもう一つは定期建物賃貸借契約です。どちらも賃貸借契約ですが契約に関する制限は大きく異なります。

詳細は置いといて大きな違いは、普通借家借契約は【契約期間の義務付けなし/原則更新あり】なので、互いに何も意思表示しなければ契約は更新されます。
一方、定期建物賃貸借契約契約期間の義務付けあり/期間満了(要再契約)なので、契約時に定めた期間がくれば契約満了となり、契約を続けたければ更新という概念はないので「再契約」が必要となるのです。

強制退去な行為はやってはダメ!

民法改正によって賃借人は法でガッチリ守られているので、昔のように滞納者の留守中に鍵を変えたり、荷物を外に出したり・・・なんて強制的に追い出すような行為はできません!やったらアウトですよ!
とはいえ、私の不動産業で働いていた時の過去の経験上ですが、よく頻発していたあるある問題の一つが「家賃滞納」なんです。
神経図太く・・・初月から滞納・・・というケースもあるくらいあるある問題なのです。

定期建物賃貸借契約のメリット

家賃滞納を理由に更新を拒む場合、3ヵ月滞納が成立しないと正当事由に該当しないので普通借家借契約の場合はやや手こずりますが、定期建物賃貸借契約の場合は、契約期間が来れば契約満了となり、入居者は住み続けたいのであれば、新たに契約が必要。オーナにとっては「NO!」と言いやすいのです。まぁ最初に決めた契約期間中は迷惑を被りますが、被害は最小限に抑える事はできますね。

連帯保証人なんてあてにならない!

保証人に逃げられては困るのが「家賃滞納」。
単身社会人が入居者の場合は滞納率も少なく、滞納されても勤務先を控えているので追う事は可能ですが、入居者が学生の場合は一番手こずりますね。
まず本人は「金がない」の一点張り、連帯保証人である親も「本人と話し合ってください」なんて支払いを拒否するパターンも珍しくはないのです。

「時間」「費用」最大の損失!

追い出す正当事由があれば、法的手段を取って退去させることは可能です。
そのためには、莫大な「時間」と「費用」が必要です。

莫大な「時間」と「費用」

家賃滞納の場合、最低でも3カ月以上の滞納が続かなくてはならないのです。つまり、1ヵ月おきにでも支払われようものなら、正当事由が成立しないというグズグズなパターンが出来上がるわけです。
滞納が成立しても、裁判所へ提訴する必要があるため、なんだらかんだらと追い出すまでに半年以上の時間がかかる可能性があるのです。また、裁判所に提訴する際は裁判費用、弁護士に依頼する際は報酬をオーナーが負担するため、無駄な支出が増えます。

不動産投資にとって重要なこと

もちろん!安定した利益を生みだす事。
滞納率もゼロが好ましいことは十分理解されていると思います。
申込入った!審査通った!契約された!で喜ぶのではなく、入居された後の安定性もしっかり考える事が大事なのです。