年末から始まった繁忙期も、そろそろ終盤を迎えつつあります。
G.W.を満室で過ごしたいオーナー様は、この繁忙期で満室にして安心したいですよね。
さて今回は、【オーナー様から一番多い交渉内容】をお伝えしたいなと思います。
繁忙期中にオーナー様から一番多い交渉内容は、「家賃の値上げ」です。
そう思ってしまう気持ちはわかります！
「引っ越す人が多い繁忙期なんだから、例え家賃が多少高くても上京者達は絶対引っ越すでしょ！」とオーナー様は思うのでしょうが、それは違います！
最低賃金がUPした今、実際に社会人の給与は上がったけれど、同時に物価も上がっているので、世の社会人は生活費には安くしたいと考えている人達が多いのです。
その「生活費」には当然、家賃も入ります。
賃貸物件を探す人の層はというと、社会人・学生はいるのですが、外国籍・老人・生活保護受給者が年々・・・確実に増えているるように思います。家賃を相場より上げてしまうと空室の回避が難しくなるかなと。とはいえ、家賃を値下げしてしまうと収益に影響がでてしまうので、「空室回避＝値下げ」はあまりオススメはできません。家賃値下げは最終手段として残しておきましょう。
割とオーナー様がやる手段は、
①敷金・礼金を下げる
②フリーレントをつける
が多いですね。
家賃を下げてしまうと最低２年間は収益に影響がでるので、契約時に発生する、いわゆる初期費用を抑えめを旨味にして募集をする方が、損を最低限に抑えられるのです。
同じ損でも２年間続くよりかはマシですよね。
あとは、【家賃に管理費・共益費を込みにする】を選択するオーナー様もいらっしゃいますが、建物の修繕費などに充てる管理費・共益費を２年も取れなくなると、建物の共有部に万が一修理などが発生した場合は痛手になるので、コチラも最終手段の方が良いかなと思います。
何度も言いますが、不動産投資とは満室を長期間維持しないと旨味は得られない投資方法なので、室内・共有部の設備を時代に合わせて更新したり、見た目のお化粧直しなど、付加価値をつけて家賃を安く感じさせないと入居者の獲得は厳しいのです。
不動産投資は買ってからが始まりなので、この繁忙期に１室でも多く契約されるように工夫をすることが収益に繋がるのです。
