新築と中古の違い
【新築】とは、「建物完成後１年未満」かつ「未契約」の建物のこと。
【中古】とは「建物完成から１年経過した」若しは「１度でも（１年未満でも）売買契約が締結した」建物のこと。
中古と新築、投資をするならどっちがお得？
正直、新築・中古どちらにもメリット・デメリットがあり、また１棟不動産と区分マンションでも特徴が異なるので、キッパリと「コッチがお得！」とは言えないのです。
とはいえ悩みますよね？なので、まずはメリット・デメリットを知って貰って、自分ならどっちかなーって検討材料の一つにしていただければと思います。
１棟不動産のメリット
①建物の寿命が長い
②10年は修繕費用が抑えられる
③設備やセキュリティーが最新を導入している可能性が高い
①建物の寿命が長い
構造によって「耐予年数」が異なります。
・木造→22年
・軽量鉄骨造→19年
・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造→47年
・ブロック造→37年
構造やローンを組んだ年数にもよりますが、新築から購入した方がローン完済後も残耐与年数がある建物が残りますので、長～く運用ができるのです。
また、不動産の取得費用や運用費用は経費として計上を「減価償却」を行いますので、耐与年数が長い方がそれだけの期間を節税できるのです。
１棟不動産は修繕費用が高額なので、長期間節税できるのは大きなメリットですね。
ちなみに、この「耐与年数」とは法定耐用年数を指しています。
分かり易くいうと、食べ物でいうところの賞味期限ってヤツです。
当然アチコチが劣化しているので、住めない建物ではないけどちゃんとメンテンスしないと、床が抜けたり配管が割れたり・・・事故りますよーってことです。
②10年は修繕費用が抑えられる
10年間、修繕費用が全くかからないという事ではありません。
エレベーターの法定点検は原則として1年に1回実施しなければならないですし、安全に利用するために法定点検とは別で、１ヵ月に１回など定期点検をする必要があります。
ただ、外壁や塗装修繕はだいたい10年くらいは必要ないので、メンテナンス費用を抑えることができるのです。
③設備やセキュリティーが最新を導入している可能性が高い
マンションの場合、新築物件のセキュリティや設備が先進設備を導入している物件が多いですね。
区分マンションのメリット
①生命保険の代わりになる
②家賃保証付きが多い
③税金対策ができる
④運用コストが抑えられる
①生命保険の代わりになる
住宅ローンを組んで購入した際に付けることができる保険「団体信用生命保険」というのがあり、万が一の時はその保険効果が得られるのです。
団体信用生命保険とは、
主に住宅ローンの契約者が病気や不慮の事故で亡くなった場合に、その方が組んでいた借入がなくなるという仕組みです。
つまり残債が無い投資物件が残り、家賃収入が得られるってことです。
この「団体信用生命保険」は中古でも付けることは可能です。
ただ、ローンを組んで購入する際は「残存耐用年数」が長い方がローン有利です。
②家賃保証付きが多い
新築マンションの特徴として、この家賃保証制度があります。
家賃保証制度とはいわゆる「サブリース」です。
一生続く制度ではありませんが、ある程度安定した家賃収入は得られる制度なので、初めて投資目的で不動産を購入した場合などは、空室が痛手になり易いので、利用するのもアリですね。
そもそも入居されやすい新築にこの制度は不要なのでは？と思うかもしれませんが、所在エリアや家賃相場の波・１階の北側など、入居され難い条件というのもあるので、一概に新築だから即入居されるというわけではないので、活用できる制度を上手に利用していくと、煩わしさもリスクも軽減できると思います。
③税金対策ができる
まず、投資目的で取得した不動産物件に係る経費は、確定申告の時に経費計上が可能です。これは購入時の諸経費や購入後の運用に係る費用も計上が可能です。
そして新築マンションの場合そもそも物件の価格が中古に比べて高く、各種諸費用なども高額なので、申告できる経費が大きくなるのです。
また、「減価償却費」というのがあります。
減価償却とは、購入費を定められた期間で均等に経費として形状できる税制上の仕組みです。
新築は償却期間が長い分、必要経費として計上できる期間も長くなります。
さらに、新築は減価償却のうち室内設備部分の按分が比較的大きな割合を占めるため、償却期間の中で多額の金額を経費として申告することもできます。
償却期間が長いというのは、かなり大きいです。
④運用コストが抑えられる
新築の場合配管などの水回り設備やエアコン設備などは、築10年くらいは劣化故障しないので、メンテナンス費用を最小限に抑えることができます。
