不動産投資の世界

不動産投資業界歴10年の知見を活かし、不動産投資のノウハウをブログで公開しています。

投資用1棟不動産の魅力

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注意!!

はじめに言っておきます。
不動産投資が目的で1棟マンション・1棟アパートを購入するのは、ベテラン大家さんになってからの方が良いです!
初めての人にはオススメできない投資です。
なぜなら、賃貸管理規模が建物全体なので容易ではないし、万が一災害があった場合の損失も・・・高額です。
資金に余力が無い人や初めて不動産投資をする人は区分マンションから始めることをオススメします。 

メリット

①自由度が高い
②空室をカバーできる
③融資が通り易い
④法人名義で購入できる
⑤早期リタイヤが見込める
⑥土地も所有できる 

①自由度が高い

区分マンションとは違い、土地・建物全部が大家さんのモノなので、全部大家さん好みに弄れるのが最大の魅力です!
・マンション名の変更
・外観や内観の色の変更
・共有部の設備追加
・敷地の模様替え
・建物全体の建て替え
など・・・大家さんの拘りを盛り込んでOKです!
如何に大家さんのセンスをだすか、如何に付加価値を高めるかの腕の見せ所です!

自由といっても、増築はダメです!それをやってしまうと建築法に触れるので、建物は勝手に盛ったらNGです!
後々に厄介なことになって売却時に「違法建築物」として売れなくなるので、法律だけは守りましょう。

②空室をカバーできる

区分マンションとは違い、1棟マンション・アパートは一棟購入しただけで一度に複数部屋を手にできます。
アパートの場合Minimumでも4室、マンションの場合Minimumでも3か6室くらいですね。
空室があっても他の部屋の家賃収入で補填できるので、いきなり収入ゼロにはならないのです。

ただし、「一括借り上げ契約」をしている場合は話が別です!
「一括借り上げ契約」 とは、1企業さんに全室をまとめて賃貸契約をしてることを指します。
主に寮として使う場合が多く、1企業さんと賃貸契約をするだけで「満室」になるのが魅力ですが、逆に賃貸契約している企業さんに解約された途端、「全部空室」になるのが恐ろしいところですね。
1棟しか所有してない場合は 「一括借り上げ契約」 には要注意!目先の満室に釣られないようにしましょう。

③融資が通り易い

土地も所有できるので、融資の際に土地の評価が高ければ融資が有利です。
故に、1棟を購入する場合は、
その建物が存在するエリア(土地の資産価値)+ その建物が存在する (路線価)が重要です。

④法人名義で購入できる

投資目的の不動産を10室若しくは5棟以上所有している場合は、購入名義を「法人名義」にできます。
10室~12室くらいの1棟マンションを買えば、初めて1棟を買う時から「法人名義」で購入ができます。

注意点としては・・・「法人名義」についてココで細かく伝えるとゴチャゴチャになってしまうので、
このブログでは2点だけ。
①年収1000万円以下で「法人名義」はあまり旨味がない。
②どの不動産会社でも対応しているわけではない。

⑤早期リタイヤが見込める

1棟不動産投資は、いわゆる「出口戦略」。
1棟不動産投資の平均層は35代後半~40代が多い。(50代超えるとローンが厳しい!) 

退職金なんてない無いでしょ!ってこの御時世で、定年まで働く意味はあるのだろうか・・・と思っている人は少数派ではないと思います。 

ポンと大金が入ってきても辞めずにいる人は・・・多分、少ないでしょう。
年老いてまで、体に鞭打って働きたくはないと思うのは当たり前ですね。
宝くじやロトや様々な投資が人気上昇中なのがその証拠です。

30代くらいの早めから不動産投資を始めて、定年退職よりもっと前に退職して、大家さん業1本に切り替える人は多いです。
会議・ノルマ・残業から早めに開放されたストレスフリーな環境で、家賃収入を資金に違う業種を起業する人もいます。

⑥土地も所有できる

区分は部屋のみの所有になるけれど、1棟の場合は土地も大家さんのモノです。
万が一災害があって建物を失っても土地は手元に残る!資産が残るのは大きいです!