不動産投資の世界

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不動産投資の運用コスト

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必要な費用って何があるの?

投資目的で区分マンションを購入した場合、必要な費用は購入時にかかる費用だけではないです。
購入後から必ず発生する費用があります。つまり運用コストってヤツです。

発生する「必要な費用」は下記5つ。
① 固定資産税等の税金
②マンション管理費や修繕積立金(※区分マンション)
③火災保険や地震保険の保険料
④退去時に行うリフォームやクリーニング費用
⑤設備の修理・交換費用や清掃費用
⑥賃貸管理業務委託料
⑦ローン金利

もちろん、マンション運用をするにあたり必要な費用になるので、確定申告時の【経費】として計上が可能です。

① 固定資産税等の税金

現金や貴金属を所有しているのとは違い、「所有権」のモノを所有している間はずーっと、毎年課税される「固定資産税」や「都市計画税」などの税金が発生します。

②マンション管理費や修繕積立金(区分マンション)

投資用の区分マンションの共有設備や建物全体の修繕費に充てられる費用。
これは入居者が払うのではなく、所有者が支払う費用なので大家さん負担です。

③火災保険や地震保険の保険料

「地震保険」とは、地震起きたときの損害を最小限に抑えるための保険。

また火災など部屋に万が一が起きた場合を考え、「地震保険」とセットで入っておくのがベストです!
どちらも、購入時に入っておくのが一般的ですが、地震保険に加入すると自動的に火災保険まで付いてくると思っている購入者は非常に多いです。

勘違いしてはいけない!
「地震保険」も「火災保険」も意思を持って加入手続きが必要であり、不動産を購入したら自動的に・・・なんていうのは無いので要注意です!
地震被害や火災被害にあった時初めて加入してない事に気づく大家さんや、後でいいや・・・と後回しにする大家さんは多い。だが、災害は予告してはやってこない。万が一に備えて、購入時にしっかり加入しておきましょう!

④退去時に行うリフォームやクリーニング費用

入居者が退去したあとに室内のクロスや床の張替えなどリフォームや、次の入居者のために室内をクリーニングする費用です。 

⑤設備の修理・交換費用や清掃費用

何年も経つと、外観周りだと配管や外壁・エレベーター、室内だとエアコンや浴槽など、設備は劣化します。
劣化したまま新しい入居者を住まわすと当然、クレームの元になるので、定期的にメンテナンスが必要になります。
この費用は、入居者が故意に壊した時ではない限り大家さんが負担です。
また、共有通路やゴミ置き場、エントランス等は、汚れているよりキレイな方が入居者にとっても新入居者にとっても気持ちが良いですよね。ただ、大家さんが通いで掃除するのも大変なので、清掃業者へ依頼する場合がります。

⑥賃貸管理業務委託料

自分で賃貸管理業務を行う場合は発生しないけれど、賃貸管理業者へ業務を委託する場合は委託料が発生します。
委託費用は、所有している部屋数・委託内容・委託業者によって異なります。

⑦ローン金利

ローンを組んで購入した場合はローンの金利が毎月発生します(ローンで購入が大半ですね)。
建物は購入にあたる金利が全部経費計上が可能だが、土地は上限があるので要注意!
ちゃんと確認しましょう。
ちなみに、ローンを組んだ年にかかった手数料も経費計上OKです!

注意

上記の①~⑦は不動産投資運用するに辺り必要な費用なので、「経費」計上の対象にすることが可能。
ただし、「① 固定資産税等の税金」には「所得税」や「住民税」含まれません。
個人にかけた「生命保険」なども含め、個人にかかる費用は経費対象外になるので要注意です!